Immobilien bei Scheidung – Was passiert bei der Scheidung mit der gemeinsamen Immobilie?

Rechtsanwalt Stephan Imm 22. Juni 2022

Wer mit seinem Ehepartner über gemeinsames Immobilieneigentum verfügt, sieht sich bei Trennung und Scheidung mit der Frage konfrontiert, wie es weitergeht mit der Immobilie – und zwar in mehrfacher Hinsicht. Zum einen ist bei selbstgenutzten Immobilien zu klären, wer die Wohnung bzw. das Haus übernimmt und dort weiter wohnen bleibt, und welcher der Ehepartner ausziehen muss und in eine andere Wohnung zieht. Zum zweiten ist die Eigentumsfrage zu klären bzw. die finanzielle Aufteilung der zum Vermögen gehörenden Immobilie.

Wer darf weiter in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben?

Die Ehegatten müssen eine Einigung darüber finden, wer von ihnen weiter in der Wohnung wohnen bleiben darf, und wer ausziehen muss. Wenn keiner von ihnen klein beigeben möchte, ist dies ein Problem, da dies die Trennung und damit die angestrebte Scheidung, die möglicherweise auch in finanzieller Hinsicht möglichst bald vollzogen werden sollte, ungemein verzögern kann. Wenn beide Ehegatten die Wohnung liebgewonnen haben oder wegen eines eventuell schwierigen Wohnungsmarkts nicht ausziehen wollen, ist guter Rat teuer. Sie sollten sich aber bewusst machen, dass bei gemeinsamem Immobilieneigentum langfristig ohnehin kein Weg an einer Einigung mit dem Ehepartner vorbeiführt.

 

 Antrag auf gerichtliche Wohnungszuweisung

 

Zwar kann das zuständige Familiengericht auf Antrag eines der Ehepartner diesem die Ehewohnung vorläufig gemäß § 1361 b BGB bis zur rechtskräftigen Scheidung zuweisen, „soweit dies auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden“. Und auch für die Zeit nach der Scheidung kann ein Ehegatte gemäß § 1568 a BGB verlangen, „dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht“. In einem solche Fall besteht also ein Rechtsanspruch auf endgültige Wohnungszuweisung.

 

Eine solche familienrechtliche Ehewohnungszuweisung überlagert damit sogar das andernfalls bestehende Recht von Immobilienmiteigentümern auf die Durchführung einer Teilungsversteigerung (dazu unten mehr).

 

 Die finanziellen Nachteile der Wohnungszuweisung

 

Mit dem Instrument der gerichtlichen Wohnungszuweisung kann einer der Ehepartner somit tatsächlich den dauerhaften Verbleib in der gemeinsamen Immobilie durchsetzen. Aus finanzieller Sicht dürfte dies aber zumeist wenig sinnvoll sein. Denn wenn sich einer der Ehepartner so sehr darauf versteift, in der Eigentumswohnung bzw. dem gemeinsamen Haus wohnen zu bleiben und sich dies per gerichtlicher Wohnungszuweisung erkämpft, so dass die Immobilie mit einem Mietverhältnis zu seinen Gunsten belastet wird und somit bei Verkauf nur ein geringeren Kaufpreis als für eine leerstehende Immobile erzielt werden kann, so ist letztlich keinem der Ehepartner, die sich dann den entsprechend niedrigen Kaufpreis teilen müssen, geholfen.

 

Einen Rosenkrieg an der Frage des dauerhaften Verbleibs in der gemeinsamen Wohnimmobilie zu eröffnen, ist deshalb finanziell sehr unklug. Die Ehepartner sind vielmehr gut beraten, wenn sie schon in einem frühen Stadium die Weichen für eine einvernehmliche Trennung und Ehescheidung stellen, bei der alle Fragen einschließlich der Auseinandersetzung des gemeinsamen Immobilieneigentums geregelt werden.

  

 Wie mit der gemeinsamen Immobilie bei Trennung oder Scheidung verfahren?

 

Da eine gemeinsame Immobilie zumeist den Großteil des Vermögens beider Ehepartner darstellt, sollte frühzeitig geklärt werden, was mit der Wohnung bzw. dem Hausgrundstück nach Trennung und Scheidung geschieht. Folgende Regelungen zum gemeinsamen Immobilieneigentum sind üblich:

 

• Ein Ehepartner kauft dem anderen Partner dessen Miteigentumsanteil ab und übernimmt das Alleineigentum an der Immobilie
• Die Ehegatten verkaufen die Immobilie und teilen sich den Kaufpreis
• Aufteilung des Grundstücks in zwei Einheiten
• Die Ehegatten behalten die Immobilie so wie bisher in gemeinsamem Eigentum, vermieten sie an eine dritte Person und teilen sich die Mieteinnahmen
• Einer der Ehegatten bleibt in der Immobilie wohnen und bezahlt Miete an den Miteigentümer
• Übertragung des Immobilieneigentums auf gemeinsame Kinder

 

In der Praxis auf lange Sicht realistisch durchführbar sind oftmals nur die Verkaufsvarianten, bei denen die gemeinsame Immobilie entweder auf dem freien Immobilienmarkt verkauft wird und der Kaufpreis auf beide Ehepartner aufgeteilt wird, oder einer der Ehepartner den Miteigentumsanteil des anderen Ehegatten übernimmt und diesem dafür einen entsprechenden Kaufpreis bezahlt.

 

 Dauerhafte Miteigentümerschaft bindet Ehepartner über Scheidung hinaus

 

Denn das Halten der Immobilie im gemeinsamen Eigentum auch langfristig über die Scheidung hinaus bedeutet, dass die Ehepartner auch für die Zukunft finanziell eng aneinander gebunden bleiben. Sofern das Haus nicht einfach dem Verfall preisgegeben werden soll, erfordert die Verwaltung einen nicht zu unterschätzenden Aufwand. Die Ehepartner müssten auch nach der Scheidung dauerhaft in mehr oder weniger engem Kontakt zueinander bleiben und darauf vertrauen, auch in Zukunft gemeinsame Entscheidungen treffen zu können. Gerade die Vermietung an andere Personen ist mit einer hohen dauerhaften Verwaltungsarbeit und auch Kosten verbunden, die untereinander aufgeteilt werden müssen. Beispielsweise künftige Mietausfälle oder Ausgaben wie notwendige Sanierungsmaßnahmen oder öffentlich-rechtliche Belastungen z.B. bei der kommunalen Erhebung von Straßenausbaubeiträgen oder Ähnlichem können zu erheblichen Streitigkeiten sowie finanziellen Belastungen führen, die sich wiederum nur langfristig wieder amortisieren.

 

Scheidungsfolgenvereinbarung

 

Sofern die Ehepartner also noch keine Regelung über die gemeinsame Immobilie für die Zeit nach der Scheidung getroffen haben (z.b. in einem bei Heirat abgeschlossenen Ehevertrag), spricht deshalb in der Regel viel für den einvernehmlichen Abschluss einer Scheidungsfolgenvereinbarung, in der das Eigentum an der Immobilie sowie die finanzielle Auseinandersetzung geregelt werden.

 

In einer solchen Scheidungsfolgenvereinbarung können die Ehepartner verbindlich beschließen, wie mit der gemeinsamen Immobilie nach der Scheidung verfahren werden soll. So kann vereinbart werden, dass die Wohnung bzw. das bebaute Grundstück auf dem freien Immobilienmarkt verkauft wird. Die Ehepartner können für diesen Fall einen Mindestverkaufspreis festlegen und regeln, was passiert, wenn sich kein Käufer für diesen Preis findet.

 

Auch wenn einer der Ehegatten den Miteigentumsanteil dem anderen Ehegatten abkaufen soll, müssen sich die Ehepartner auf einen Kaufpreis einigen. Sie können den Immobilienwert einvernehmlich festsetzen oder vereinbaren, dass der Immobilienwert durch ein Wertgutachten eines Immobiliensachverständigen ermittelt wird. Sofern die Bindung an ein solches Gutachten vereinbart wird, sollten die Ehepartner darauf achten, dass sie zudem die Gutachterauswahl regeln bzw. von vornherein festlegen, dass ein gemeinsames Schiedsgutachten in Auftrag gegeben wird.

 

Was passiert mit laufenden Immobilienkrediten?

 

Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, sondern mit einem Kredit belastet, so sollten die Ehepartner auch hierzu eine Regelung unter Einbindung der kreditgebenden Banken finden. Soll einer der Ehepartner die Immobilie insgesamt übernehmen, sollte geklärt werden, dass dieser auch die noch offenen Kredite übernimmt und die Bank den anderen Ehepartner aus dessen Kreditverpflichtungen entlässt.

 

Teilungsversteigerung

 

Können sich die Ehepartner nicht über die Immobilie einigen, so sollten sie bedenken, dass jeder Ehepartner die Durchführung der Teilungsversteigerung beim örtlich zuständigen Amtsgericht gemäß ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) beantragen kann. Wird danach die Versteigerung der Immobilie vom Gericht angeordnet, so kann dies je nachdem, wie die Versteigerung verläuft und welche Gebote abgegeben werden, zum Verkauf zu einem niedrigeren Preis liegen, als auf dem freien Immobilienmarkt erzielt worden wäre. Es auf eine Teilungsversteigerung ankommen zu lassen, ist deshalb in finanzieller Hinsicht äußerst riskant.

 

Aufteilung der Immobile in zwei Grundstückseinheiten

 

Je nach Größe und Beschaffenheit des Gebäudes sowie des Grundstücks kommt ferner die Aufteilung der Immobilie in zwei Eigentumseinheiten in Betracht. Diese Aufteilung kann durch Realteilung oder ideelle Teilung des Grundstücks erfolgen.

 

Was ist die Realteilung eines Grundstücks?

 

Bei der Realteilung entstehen zwei neue, eigenständige Grundstücke, für die jeweils ein eigenes Grundbuchblatt im Grundbuch angelegt wird. Dies setzt allerdings voraus, dass sich das Grundstück auch in zwei eigenständige Einheiten aufteilen lässt. Die beiden Teilflächen müssen sich so detailliert beschreiben und voneinander abgrenzen lassen, dass ihre Lage und die jeweiligen Grundstücksgrenzen eindeutig nachvollziehbar sind. Eine Realteilung kommt deshalb eher bei großen Grundstücken in Betracht. Finanziell ist die Realteilung zudem nur interessant, wenn sich beide getrennten Grundstücke auch einzeln verwerten lassen – etwa wenn beide Grundstücke groß genug sind und die rechtlichen Voraussetzungen erfüllen, um bebaut zu werden, oder wenn – etwa bei landwirtschaftlichen Flächen – beide Grundstücke anderweitig genutzt werden können.

 

Was ist die ideelle Teilung einer Immobilie

 

Kommt eine Realteilung des Grundstücks nicht in Betracht, so kann die Immobilie möglicherweise ideell geteilt werden. Ideelle Teilung ist die Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, bei der zwar das gemeinsame Eigentum an dem Grundstück nach Miteigentumsteilen bestehen bleibt bzw. begründet wird, jedoch können Sondereigentum und Sondernutzungsrechte begründet werden. Die ideelle Grundstücksteilung ist insbesondere bei Doppelhäusern und Reihenhäusern das rechtliche Mittel der Wahl, da dort das Grundstück nicht in zwei unabhängige Teile aufgeteilt werden kann, aber das Sondereigentum für jede Doppelhaushälfte bzw. jedes Reihenhaus begründet werden kann.